1.- Régimen aplicable a los bienes raíces adquiridos a contar del 1° de enero de 2004 y enajenados a partir del 1° de enero de 2017

Conforme la letra b) del N° 8 del artículo de la LIR, no constituyen renta las cantidades obtenidas por personas naturales en la enajenación de bienes raíces situados en Chile o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, siempre que los referidos bienes no estén asignados a su empresa individual.

El mayor valor se determina deduciendo del precio o valor asignado a la enajenación el costo tributario del bien respectivo2, incluidos los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado su valor, reajustados.

Aquella parte del mayor valor que no exceda de 8.000 unidades de fomento, independiente del número de enajenaciones realizadas, no constituirá renta. El mayor valor que exceda las 8.000 unidades de fomento se gravará con el impuesto global complementario o adicional, según corresponda o, en caso de personas naturales residentes o domiciliadas en Chile, se gravará con un impuesto único y sustitutivo de 10%, a elección del enajenante, sobre la base de renta percibida.

El tratamiento antes indicado será aplicable siempre que entre la fecha de adquisición y enajenación del bien raíz transcurra un plazo que exceda de un año3. Para estos efectos, se entenderá por fecha de adquisición o de enajenación la fecha de la inscripción del respectivo título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.

Si la enajenación se efectúa al cónyuge, conviviente civil o parientes ascendientes o descendientes hasta el segundo grado de consanguinidad4, el mayor valor obtenido se gravará con impuestos finales sobre base devengada.

2.- Régimen aplicable a los bienes raíces adquiridos con anterioridad al 1° de enero de 2004 y enajenados en cualquier época: aplica régimen tributario vigente hasta el 31 de diciembre de 2014

En lo pertinente, bajo este régimen tributario, no constituye renta el mayor valor – sin tope – obtenido en la enajenación efectuada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales (las que deben cumplir ciertas condiciones).

No obstante, cuando la enajenación se realiza a un relacionado – esto es, socios de sociedades de personas o accionistas de sociedades anónimas cerradas, o accionistas de sociedades anónimas abiertas dueños del 10% o más de las acciones, con la empresa o sociedad respectiva o en las que tengan intereses – el mayor valor se grava con el Impuesto de Primera Categoría y el Impuesto Global Complementario o Adicional.

Así también sucede cuando las operaciones representaban el resultado de actividades realizadas habitualmente por el contribuyente (presumiéndose la habitualidad cuando transcurre menos de un año entre la fecha de adquisición y de enajenación).

3.- Operación entre partes relacionadas

El régimen tributario actualmente vigente restringe la relación únicamente a la consanguinidad, en línea recta, y solo hasta el segundo grado.

4.- Enajenación a cónyuge de la nieta del contribuyente de impuestos finales

El Servicio de Impuestos Internos fue consultado respecto de si tributa la enajenación de un bien raíz adquirido por un contribuyente de impuestos finales con anterioridad al 1° de enero de 2004 realizada por el contribuyente de impuestos finales al cónyuge de su nieta.

En Oficio N°281 del 27 de enero de 2021 el Servicio indicó que aun cuando en este caso el cónyuge se califique en la misma línea y grado que su mujer respecto del enajenante – línea recta y en segundo grado – el parentesco con este último sigue siendo por afinidad.

De esta manera, si el bien raíz fue adquirido desde 1° de enero de 2004 en adelante y no se enajena dentro de un año contado desde su adquisición, el mayor valor obtenido por la enajenación que no exceda de las 8.000 unidades de fomento será un ingreso no constitutivo de renta. El mayor valor que exceda este monto podrá sujetarse a la aplicación del impuesto único y sustitutivo de 10%, en base percibida.

Añade el Oficio que el régimen tributario vigente al 31 de diciembre de 2014 no calificaba como relacionados a quienes mantienen lazos de parentesco, razón por la cual, si el bien raíz fue adquirido en una fecha anterior al 1° de enero de 2004 y no existe habitualidad en la operación, el mayor valor que se obtenga será un ingreso no constitutivo de renta en su totalidad.

En este caso es aplicable la facultad de tasación contenida en el artículo 64 del Código Tributario, conforme lo dispuesto en el N°8 del artículo 17 de la LIR, si la operación se efectuare a un valor notoriamente superior al valor comercial de los inmuebles de características y ubicación similares en la localidad respectiva, o de los corrientes en plaza, considerando las circunstancias en que se realiza la operación.