El caso es el de un contribuyente -persona natural – que el año 1998 adquirió una propiedad que luego vendió el año 2008 a una sociedad anónima, que posteriormente se transformó en una sociedad de responsabilidad limitada.

Debido a que parte del precio de la compraventa no se pagó se procedió a la resciliación del contrato, esto es dejarlo sin efecto y, por ello el inmueble vuelve a su dominio y será nuevamente inscrito en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces a su nombre.

El contribuyente consulta si con esta fecha enajena el inmueble a un tercero queda o no afecto el mayor valor afecto al pago de impuesto.

El Servicio indicó en el Oficio que conforme la Ley N° 20.780, del año 2014, el mayor valor obtenido en las enajenaciones de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes raíces poseídos en comunidad, adquiridos antes del 1° de enero de 2004 y efectuadas por personas naturales, que no sean contribuyentes del Impuesto de Primera Categoría (IDPC) que declaren su renta efectiva es un ingreso no renta en su totalidad.

Con todo, para aplicar la norma citada, el bien raíz, derecho o cuota sobre tal que se enajena debe haber sido adquirido antes del 1° de enero de 2004, lo cual implica determinar en el presente caso si, como consecuencia de la resciliación, el bien raíz podría entenderse adquirido antes del 1° de enero de 2004, esto es el año 1998 cuando efectivamente lo adquirió.

El criterio del SII fue que la resciliación sólo produce efectos para el futuro y no afecta al pasado, sus consecuencias frente a terceros no pueden implicar la afectación de derechos de terceros ni de las consecuencias del contrato mientras pervivió.

En consecuencia, para efectos tributarios, la resciliación acordada por las partes no alcanza a tener efectos respecto de aquellas obligaciones ya cumplidas y consolidadas frente a terceros como sería la tradición del bien raíz, de suerte que no podría considerarse, para el caso en análisis, al inmueble objeto del contrato resciliado nuevamente como adquirido antes del año 2004.

En el caso concreto, al efectuarse la resciliación, se produce una nueva enajenación desde la sociedad a la persona natural, quien habrá adquirido el inmueble nuevamente a partir de la fecha de la resciliación.