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El articulo 17 N°8 letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta (LIR) contempla el régimen de tributación por el mayor valor -ganancia de capital- respecto a la enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad.

Debemos tener claro sobre qué valor o monto quedará afecto de acuerdo con la LIR. Y aquí es donde resulta relevante el precio de adquisición reajustado más los aumentos de capital reajustados menos las disminuciones de capital reajustadas, dando lugar a lo que se denomina costo tributario.

El costo tributario, a su vez, se debe restar al valor de enajenación. El resultado de esta operación nos dará como resultado el mayor valor. Dicho de otra forma, el mayor valor del articulo 17 N°8 corresponderá al costo tributario menos el valor de enajenación.

De esta forma, teniendo el mayor valor o ganancia de capital procedemos a identificar cuál es el mecanismo legal que determina si está afecto a renta o es un ingreso no constitutivo de renta.

El Servicio de Impuestos Internos (SII) ha señalado que se entiende por enajenación no sólo la venta, sino que el concepto de enajenación que utiliza el legislador comprenderá también a los demás mecanismos para transferir el dominio, como por ejemplo la permuta, adoptándose por tanto una noción amplia.

Sin perjuicio de lo anterior, para efectos de distinguir si el mayor valor queda o no afecto a impuestos, el legislador señala los siguientes requisitos:

i) que el enajenante sea persona natural, es decir, que el vendedor del bien raíz sea una persona natural y que en consecuencia no sea una persona jurídica, ni una EIRL.
ii) haber transcurrido más un año entre la fecha de adquisición y enajenación, o cuatro años en caso de venta de edificios por piso o departamentos o subdivisión de terrenos, el legislador efectúa una diferencia respecto de las características del bien raíz,
iii) que el adquirente sea una persona no relacionada,
iv) el bien raíz debe situarse en Chile, y
v) solo será ingreso no constitutivo de renta (INR) si el mayor valor no excede las 8.000 UF. Hay que entender que estas 8.000 UF corresponden en otros términos a una especie de “cuenta corriente” que tiene cada contribuyente en su vida como tope 8.000 UF, si el mayor valor de las enajenaciones que efectuó supera dicha suma la operación estará afecta a renta.

Cada uno de estos requisitos son excluyentes, el incumplimiento de uno provocara que la operación esté afecta a renta.

Ahora bien, en caso que se trate de un contribuyente que cumple con todos los requisitos señalados pero que supere el límite de las 8.000 UF, la ley establece la facultad de optar por un impuesto único y sustitutivo de 10% sobre base percibida o quedar afecto por dicho mayor valor al impuesto global complementario.

Una tercera opción es que el contribuyente pueda optar a tributar en renta devengada y reliquide el mayor valor. Es decir, dicho mayor valor se entenderá devengado durante el periodo de años comerciales en que el bien raíz ha estado en poder del enajenante, hasta un máximo de diez años. El cálculo se efectúa de la siguiente manera: numero de años en que se ejerció la posesión del bien por el enajenante dividido por el mayor valor obtenido.

Es necesario aclarar que lo explicado hasta ahora es la regulación legal vigente, aplicable a las enajenaciones de bienes raíces posteriores al año 2017, en donde el bien en cuestión fue adquirido con posterioridad al 28 de septiembre de 2014.

Para los bienes adquiridos con anterioridad al 31 de diciembre de 2003 y enajenados en cualquier fecha posterior, será ingreso constitutivo de renta cuando: i) enajenante sea persona natural o sociedad de personas formada exclusivamente por personas naturales, ii) bien raíz no forme parte del activo de empresa que declare rentas efectivas de 1° categoría mediante contabilidad completa, iii) sociedad no haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar rentas efectivas en la forma señalada en la letra anterior, iv) sociedad no resulte de una división de una sociedad que debía declarar sus rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la división o en el inmediatamente anterior a estar, v) no habitualidad por parte del enajenante, vi) la operación no debe tener como adquirente a una persona relacionada.

Por su parte, los bienes adquiridos a partir de 1 de enero de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014 se aplica el régimen actualmente vigente pero aplicando lo señalado en el artículo 3 transitorio de la ley 20.780, consistente en la facultad de optar por el mecanismo que determina el valor de adquisición: a) valor de adquisición reajustado más mejoras autorizadas por el SII, b) Avalúo fiscal vigente al 1 de enero de 2017 más reajustes, y c) valor de mercado del bien raíz al 29 de septiembre de 2014, informando la tasación al SII hasta el 30 de junio de 2016.

Fuente: Departamento de Estudios Transtecnia