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Por medio del Oficio N°1025 del viernes 12 de abril 2019 el Servicio de Impuestos Internos (SII), analizó la aplicación del régimen de tributación por mayor valor en la enajenación de un bien raíz.
Cabe señalar que el mayor valor entre la adquisición y la enajenación de un bien raíz estará afecto a impuesto si se dan los supuestos legales contenidos en el artículo 17 N°8 letra b) de la Ley de Impuesto a la Renta respecto de personas naturales.

En este caso, la actual normativa indica que si ha transcurrido el plazo de un año desde la adquisición y de cuatro años en caso de subdivisión o venta de edificios por pisos o departamento, el mayor valor afecto no constituirá renta sólo aquella parte del mayor valor que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de bienes raíces de propiedad del contribuyente la suma total equivalente a 8.000 unidades de fomento.

Para el cómputo del valor de ésta se utilizará el que tenga al término del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva.

En caso que se super el citado límite o la enajenación se realice antes del plazo de uno y cuatro años, respectivamente, el mayor se gravará en el año en que dicho exceso se produzca, tratándose de personas naturales con domicilio o residencia en Chile con un impuesto único y sustitutivo con tasa 10%, a elección del contribuyente. En este último caso, el impuesto se declarará y pagará sobre la base de la renta percibida.

No obstante, cuando la enajenación sea realizadas por contribuyentes personas naturales que determinen el impuesto de primera categoría sobre rentas efectivas, el total del mayor valor constituirá renta, gravándose conforme a las reglas del Título II, con los impuestos de primera categoría y global complementario o adicional.

La consulta planteada al SII

La consulta formulada por un contribuyente al SII y que dio origen al Oficio en análisis dice relación con el caso la procedencia de que un empresario individual que enajena un inmueble ubicado en Chile, aplique el régimen de tributación con tasa del 10%.

Criterio del SII

El Servicio partió por analizar su propia jurisprudencia administrativa y así aludió al Oficio N° 528 de 2018, que analiza el caso de un empresario individual acogido al régimen de renta atribuida contemplado en la letra A), del artículo 14, de la LIR, que el año 2012 adquirió por el modo de adquirir sucesión por causa de muerte, el inmueble en que residía junto a su familia.

El inmueble, al ser usado como vivienda familiar, no formaba parte del giro, actividades o negociaciones de su empresa individual, y, por tanto, debía excluirse de la contabilidad de la empresa individual, integrando el patrimonio personal del empresario, pudiendo en dicha calidad aplicarse en su enajenación la tributación dispuesta en la letra b), del N° 8, del artículo 17 de la LIR, esto es con la tasa del 10%.
El análisis del órgano fiscalizador continúa con el Oficio N° 2.545 de 2018, que trata el caso de una persona natural que no llevaba contabilidad completa y que de manera habitual y reiterada realizaba enajenaciones de bienes inmuebles. Dado que la persona natural se dedicaba habitualmente a comprar y vender bienes raíces, el Oficio concluyó que, en la especie, el enajenante desarrollaba una actividad generadora de rentas gravadas en la Primera Categoría (no exentas), por lo que no correspondía aplicar la tributación de tasa del 10% sobre el mayor valor.

Indica, asimismo, el Oficio del SII que “revisados los antecedentes de ambos oficios, resulta preciso aclarar que luego de las modificaciones incorporadas al artículo 17 N°8 letra b) y la derogación del artículo 18 de la LIR por parte de las Leyes N°s. 20.780 y 20.899, la habitualidad del vendedor no es un elemento que se deba considerar para efectos de determinar el régimen aplicable a la enajenación de un inmueble. Sólo en aquellos casos en que la persona natural ha asignado el inmueble a su empresa individual y por tanto, dicho inmueble se encuentre formando parte de la contabilidad de la referida empresa individual, no podrá acogerse a la tributación prevista en la norma citada, por aplicación de la exclusión efectuada por el inciso tercero del N°8 del artículo 17 de la LIR”.

Concluye así que “la enajenación de inmuebles, efectuada por una persona natural, se afectará con la tributación establecida en la letra b) del N°8 del artículo 17 de la LIR, siempre que el inmueble sea parte de su patrimonio personal, pues sólo si el inmueble se encuentra incluido en la contabilidad de su empresa individual, quedará impedido de aplicar dicha norma por la exclusión efectuada por el inciso tercero del referido N°8 del artículo 17 de la LIR”, lo que implica que el mayor valor quedará gravado conforme el régimen general de tributación.

Fuente:  iConsulta Tributario