Al Servicio de Impuestos Internos se le formuló la siguiente consulta: Una sociedad se dedicaría a la búsqueda de bienes raíces cuyos propietarios estén interesados en venderlos, celebrando un contrato de promesa de compraventa con el propietario del inmueble conforme al artículo 1554 del Código Civil. Dicho contrato establecería que la sociedad puede adquirir el inmueble para sí, o para la persona que ésta designe, pagando en el acto, como anticipo, una parte o la totalidad del precio del precio de la compraventa prometida. Además, en dicho contrato se estipularía expresamente la facultad de cederlo a un tercero.
En una segunda etapa, la sociedad buscaría terceros interesados en la compra del inmueble y, previa cesión del contrato de promesa de compraventa suscrito entre la sociedad y el propietario, se celebraría el contrato de compraventa definitivo entre el propietario del inmueble y el tercero, generándose una utilidad en la cesión de dicho contrato.
La sociedad se dedicaría de forma habitual a la cesión de los contratos de promesa de compraventa indicados con el fin de generar una rentabilidad. No obstante, la sociedad eventualmente podría adquirir para sí un bien inmueble, con la intención de revenderlo y obtener un mayor valor por la diferencia entre el precio de compra y de venta.
1.- La utilidad generada en la cesión del contrato de promesa de compraventa se clasifica en el N° 5 del artículo 20 de la LIR, debiendo la sociedad cedente determinar el ingreso afecto a tributación derivado de la cesión del contrato de promesa según lo dispuesto en los artículos 29 al 33 de la LIR.
El anticipo pagado en el momento de la promesa califica como un activo intangible de la sociedad.
Si en definitiva la sociedad adquiere el inmueble que ha prometido comprar, dicho anticipo pasará a formar parte del costo del bien raíz, pudiendo deducirse de la renta líquida imponible en una futura enajenación. Si, en cambio, la sociedad cede el contrato de promesa a un tercero, se verifica un hecho o circunstancia que lo hace perder la calidad de un activo intangible para la sociedad que realizó la inversión y, por lo tanto, puede ser rebajado de la RLI en ese momento, como costo de la cesión.
2.- La celebración del contrato de promesa de compraventa y la posterior cesión de dicho contrato, no están afectos a IVA.
3.- Supuesto que la sociedad suscriba el contrato de compraventa prometido, adquiriendo la propiedad del inmueble y posteriormente lo venda, dicha venta se encontrará afecta a IVA en la medida que la sociedad, respecto de dicha operación, tenga el carácter de vendedor habitual, cuestión que corresponde calificar al Servicio de Impuestos Internos.
Fuente: Departamento de Estudios Transtecnia