Transtecnia

La Ley N°21.120 que modernizó la legislación tributaria introdujo relevantes modificaciones al impuesto a las ventas y servicios (IVA). En Circular N°37 emitida por el Servicio de Impuestos Internos (SII) el 20 de mayo 2020 se analizó la modificación referida a la venta de inmuebles afectas al IVA.

La modificación incorporada en el N° 1 del artículo 2° de la Ley de Impuesto a la Ventas y Servicios (LIVS) reemplazó la frase “inmuebles, excluidos los terrenos”, por “inmuebles construidos”.

Sobre el particular, cabe tener presente que los N° 1 y 3 del artículo 2° de la LIVS comprenden, en general, la venta de inmuebles construidos nuevos o usados, no importando si éstos fueron construidos por el propio vendedor o si dichos bienes fueron construidos por un tercero y adquiridos para la venta, por quien tiene la calidad de vendedor habitual de dichos bienes.

Así las cosas, para que se configure el hecho gravado con IVA, tratándose de venta de inmuebles, la respectiva operación debe recaer sobre un inmueble construido.

Al respecto cabe tener presente que las urbanizaciones constituyen la construcción de un bien corporal inmueble, por lo que la venta de un sitio urbanizado efectuada por un vendedor, conforme a lo que debe entenderse por tal según lo dispuesto en el artículo 2°, N° 3, de la LIVS, se encuentra gravada con el tributo en comento, por tratarse, de acuerdo a lo señalado precedentemente, de la transferencia de un bien corporal inmueble construido.

Sin embargo, cabe aclarar que para que la venta de terrenos se encuentre gravada con IVA producto de una urbanización, las obras de pavimentación, luz, etc., deben encontrarse comprendidas, al menos en parte, en los terrenos que se venden, esto es, el comprador tiene que hacerse dueño de éstas, o codueño, si las obras están en espacios comunes.

Por el contrario, si la venta recae sobre sitios eriazos, sin ningún tipo de construcción, no se encontrará gravada con IVA por no constituirse a su respecto el hecho gravado venta contenido en el artículo 2°, N° 1, de la LIVS, toda vez que éste excluye en forma expresa de la aplicación del tributo a los terrenos.

Por otra parte, la frase final que se incorpora en este N° 1, según la cual los terrenos no se encuentran afectos al impuesto establecido en esta ley, tiene por objeto remarcar el hecho de que el IVA no afecta a las operaciones que recaen sobre terrenos sin construir. Por lo tanto, la venta de terrenos en esas condiciones, esto es, sin construcción alguna, constituye una operación no afecta a IVA.

Distinta es la situación cuando la venta recae sobre un bien corporal inmueble construido, conformado por un terreno y una construcción, toda vez que, si quien realiza la operación es un vendedor habitual, en los términos del artículo 2°, N° 3, de la LIVS, se configurará a su respecto el hecho gravado venta contenido en el artículo 2°, N° 1, afectándose con IVA dicha transferencia. En este caso se trata de una sola operación gravada con el tributo por imperio de la Ley, pero la forma de determinar su base imponible, esta normada en los artículos 16 letra g) y 17 de la LIVS, en que el primero de ellos, establece que la base imponible corresponde a la diferencia entre el precio de venta y de compra del inmueble, y el segundo, permite excluir de la aplicación del tributo al terreno involucrado por la vía de descontar de la base imponible, esto es, del precio estipulado en el contrato, el valor de adquisición del terreno. En ningún caso puede entenderse que en esta situación existan dos operaciones independientes, una por la venta del terreno y otra por la venta de la construcción, ya que tal como se señaló se trata de un solo hecho gravado, a saber, la venta de un inmueble construido.

Sobre este punto conviene dejar establecido que la declaración que se efectúa en esta norma no genera un hecho exento o no gravado con IVA, sino que sólo viene a reforzar que los terrenos no se afectan con IVA, pero teniendo presente lo establecido en el artículo 17 del texto legal en análisis, e interpretando armónicamente ambas disposiciones, cabe aclarar que los terrenos no resultan afectados con el impuesto ya que su valor de adquisición debe rebajarse de la base imponible del mismo, en aquellos casos en que el terreno forma parte de una operación de venta de inmuebles construidos.

Fuente: Departamento de Estudios Transtecnia