Indicó que tras las modificaciones introducidas por las Leyes N° 20.780 y N° 21.889, a contar del 1° de enero del 2016, se aplica IVA a todas las ventas de inmuebles, sean éstos nuevos o usados, en la medida que sean efectuadas por un vendedor habitual, entendiendo por este último a cualquier persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales inmuebles, sean ellos de su propia construcción o adquiridos de terceros.

El artículo 15 de la LIVS dispone que la base imponible en las ventas y los servicios gravados con IVA está constituida por el valor de las operaciones respectivas.

Tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados con IVA, el inciso segundo del artículo 17 de la LIVS autoriza a deducir del precio estipulado en el contrato el monto total, o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno, debidamente reajustado, que se encuentre incluido en la operación, lo cual implica gravar con IVA exclusivamente la parte construida del inmueble en cuestión.

Excepcionalmente, la letra g) del artículo 16 de la LIVS dispone una base imponible especial para el caso de venta de bienes corporales inmuebles en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual. En estos casos, la base imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra reajustado este último y descontados de ambos, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones.

Para estos efectos, prosigue el párrafo segundo de la citada letra g), el vendedor deberá deducir del precio de venta el valor comercial de éste a la fecha de la operación y efectuada esta deducción, deberá deducir del precio de adquisición del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial del terreno en el precio de venta.

Sobre el particular conviene tener presente que la Ley N° 21.210 modificó el N° 1°) del artículo 2° de la LIVS, aclarando que el hecho gravado “venta” se refiere, en lo que interesa, a toda convención independiente de la designación que le den las partes, que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales inmuebles construidos.

Con la modificación efectuada al concepto de venta, es manifiesto que, para configurarse el hecho gravado, la venta debe recaer sobre inmuebles construidos, por lo que las operaciones que recaigan sobre terrenos quedan fuera del ámbito de aplicación del IVA.

Sobre el particular, tanto el artículo 16, letra g), como el artículo 17, determinan la base imponible en la venta de un inmueble construido. La diferencia para aplicar una u otra base imponible radica en el hecho de si se soportó o no IVA en la adquisición del inmueble construido que se pretende vender.

De este modo, cuando la letra g) del artículo 16 dispone aplicarse al “caso de venta de bienes corporales inmuebles, en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado”, se está refiriendo – por aplicación del N° 1) del artículo 2° – a un inmueble construido en cuya adquisición el contribuyente no soportó IVA. Tal sería, por ejemplo, el caso de un inmueble (construido) y luego remodelado para su posterior venta.

Como se advierte -señala el Oficio- esta norma tuvo como propósito morigerar los efectos de las modificaciones introducidas por la Ley N° 20.780, que amplió el sujeto del impuesto, alcanzando a todos aquellos vendedores habituales de inmuebles que habían adquirido inmuebles construidos sin soportar IVA, con anterioridad a la modificación legal, pero que tras las modificaciones legales deberían vender gravados con IVA. Lo anterior implicaba la generación de un débito fiscal sin que existiera un crédito fiscal contra el cual imputarlo.

Sin embargo, la regla de base imponible contenida en la letra g) del artículo 16 es inaplicable al caso analizado, donde el hecho gravado es la venta de departamentos construidos por empresas inmobiliarias sobre los terrenos, correspondiendo aplicar la base imponible del artículo 17 de la LIVS.