En medio de la discusión del fallido cuarto retiro de fondos previsionales, sumado a la incertidumbre política por las elecciones presidenciales, los grandes inversionistas institucionales se alejaron del mercado de renta fija, lo que implicó un incremento de las tasas, que en el promedio están en 3,91%, lo que supone su cota más elevada desde junio de 2014. Y adicionalmente complicó que los bancos consiguieran recursos a más de 20 años. Todo ello conllevó a que parte de las instituciones financieras redujeran los plazos de los créditos hipotecarios a 15 años.

De hecho, la última Encuesta sobre Créditos Bancarios para el cuarto trimestre, elaborada por el Banco Central, detalla que “las condiciones de otorgamiento de crédito al segmento de hogares se observan más restrictivas en vivienda y se mantienen estables en consumo. Para los créditos de vivienda, aumenta desde 0 a 36% la proporción de bancos que reporta condiciones más exigentes”

Y por cuanto a la demanda, la encuesta indica que “la fracción de bancos que reporta una disminución de la demanda se incrementó desde 46% a 64%, en tanto que baja a 0% la proporción de respuestas que señalan un fortalecimiento (9% el período anterior)”.

Luis Opazo, gerente general de la Asociación de Bancos, comenta que “la tasa de desistimiento de créditos hipotecarios ha aumentado en lo más reciente por sobre el 10%, coherente con el ciclo económico y deterioro del financiamiento de largo plazo frente a los problemas en el mercado de capitales. El aumento aún es acotado, pero claramente es una variable a monitorear”.

Al momento de comprar una vivienda, las personas firman una promesa de compra con la inmobiliaria mediante el cual un cliente entrega parte del valor de la vivienda, en general un 10%, y la inmobiliaria se compromete a entregarle la propiedad. Pero de desistir a realizar la compra, existe una multa contra el comprador. Ese es el desistimiento, y para las empresas del sector una cifra alta puede resultar compleja. También para los bancos que financian a estas empresas.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica que aún están procesando las cifras de los últimos meses, pero ya se ve un alza que hoy tiene los desistimientos sobre el 10%.

Sin embargo, el ejecutivo explica que “la cifra aún no es alta”, y argumenta que “para la crisis subprime, por ejemplo, en 2008 y 2009 el dato estaba sobre el 30%, donde incluso había más desistimientos que ventas”.

Según el último reporte de la plataforma TocToc.com, a septiembre la tasa de desistimiento estaba por debajo de los dos dígitos: 9,7% en departamentos, medido en unidades, y de 8,4% en la compra de casas. Durante la crisis sanitaria y económica de 2020, ese número llegó a empinarse en promedio sobre el 15%.

En la banca la situación es seguida de cerca, y desde algunas entidades apuntan que efectivamente si hace algunos meses el rango de desistimientos estaba entre 5% y 10%, en los últimos meses ha llegado a entre 10% y 15%.

Esto, al menos hasta ahora, depende del tipo de vivienda y perfil de los compradores. Por ejemplo, Víctor Danús, gerente general de PROurbe Gestión Inmobiliaria, indica que “debido a la tipología y al valor de las propiedades que vende PROurbe, los desistimientos son bastante acotados, debido a que las personas que compran dichas propiedades cuentan con estructura financiera más sólida y por ende tienen mayor capacidad crediticia y mejores condiciones que las tasas pizarra”. En el mismo sentido, agrega que “en el caso de PROurbe, se trata de propiedades en el sector oriente, con casas y departamentos en el rango de las 10 mil UF. No reflejan el mercado, sino solo la cartera de la empresa”.

Con todo, indican que si bien aún no es preocupante, están atentos porque saben que los cambios del mercado hipotecarios han sido relevantes y podría tener mayores efectos; aun cuando apuntan que la compra de una vivienda es una decisión de largo plazo, por lo que la persona que decidió en los últimos meses adquirir una casa, no cambiará de opinión a pesar del escenario económico y hará lo posible por cumplir con los requisitos del bancos, o aplazar la compra hasta que el mercado se normalice.

En los últimos meses ya se han empezado a notar las mayores restricciones de los bancos. Según el análisis de la Asociación de Bancos de los resultados sectoriales de octubre, para dicho mes el crédito para la vivienda alcanzó un crecimiento de 6,9% real. Sin embargo, dice el gremio, “en lo más reciente, se observa una caída en el flujo mensual a poco más de US$ 1.000 millones, la cifra más baja de los últimos doce meses. Esto es coherente con una disminución importante en las solicitudes de créditos, de acuerdo con evidencia casuística, por condiciones crediticias menos favorables”.