Uno de lo temas que más dudas ha generado en los últimos meses es la aplicación del IVA en la venta de inmuebles. En dicho contexto un contribuyente le consultó al Servicio de Impuestos Internos (SII) que, una sociedad es dueña de un terreno rural que ha sido sometido a un procedimiento de subdivisión. El contribuyente pretende vender las parcelas resultantes de dicho loteo. Agregó que los potenciales compradores constituirán servidumbres de tránsito de acuerdo al plano de subdivisión. Por su parte, la empresa vendedora se compromete a construir caminos internos sobre dichas servidumbres dentro de un plazo de 12 meses contados desde la suscripción de contrato de compraventa y, eventualmente, instalará postes de energía eléctrica, tuberías, redes de telefonía, internet y demás servicios básicos.

A través del Oficio N°2215 del 21 de julio de 2022, el SII indicó que conforme a la normativa vigente, el hecho gravado venta considera la enajenación de bienes corporales inmuebles construidos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos. Asimismo, expresamente prescribe que “los terrenos” no se encontrarán afectos al impuesto establecido en la LIVS. Consecuentemente, se ha entendido que, para efectos de este hecho gravado, lo relevante es determinar si el bien raíz respectivo tiene la naturaleza de inmueble construido o no.

Luego, evidentemente, cualquier construcción introducida al terreno – excepto el terreno mismo – se grava con IVA en cuanto califique como bien corporal inmueble “construido”. En efecto, el Diccionario de la Real Academia Española, define “terreno”, entre sus diversas acepciones, como “porción de tierra”. Asimismo, lo señala la doctrina civilista que, entre los bienes corporales inmuebles, comprende las “tierras”, esto es, “el suelo y el subsuelo, sin construcciones, árboles ni plantaciones”.

De acuerdo con los antecedentes presentados por el contribuyente en su consulta, el inmueble se vendería desprovisto de cualquier construcción, enajenando simplemente el terreno, sin perjuicio que la parte vendedora se compromete a realizar obras en el futuro que si tienen el carácter de construcción. De este modo, los actos referidos no se tratarían de la venta inmuebles construidos para efectos de la LIVS, quedando por tanto su venta no gravada con el mencionado tributo.

No obstante, el Oficio precisa que el SII, en el ejercicio de sus facultades de fiscalización, podría revisar este acto, o conjunto y serie de ellos, en el marco de la norma general antielusiva, establecida en los artículos 4° bis y siguientes del Código Tributario, teniendo en consideración que la figura expuesta podría ser utilizada como un mecanismo para evitar la ocurrencia del hecho gravado correspondiente a la venta de inmuebles construidos. En ese contexto, verificará, por ejemplo, las condiciones bajo las cuales se pacte la compraventa del inmueble, si el precio de venta comprende sólo el valor del terreno o una cantidad mayor en atención a las construcciones de caminos e instalaciones que posteriormente realizará el vendedor, si las partes son relacionadas o no, o el período que transcurra entre la venta del terreno y la posterior construcción en el mismo.

Por otra parte, también se encuentra gravada la enajenación de derechos reales constituidos sobre bienes corporales muebles e inmuebles construidos.

Al respecto, de acuerdo con el tenor literal de dicha disposición, el SII entiende que solo se encuentran gravadas con IVA las transferencias de derechos reales previamente constituidas, no así su constitución. A mayor abundamiento, el bien sobre el cual recaería la servidumbre referida – que corresponde a un derecho real en virtud de lo señalado en el artículo 577 del Código Civil – corresponde a un bien corporal inmueble sin construcciones.

En consecuencia, las servidumbres de tránsito que constituirían los potenciales compradores no se encontrarían gravadas con IVA.