Bitácora Técnica

26.11.2022

Aplicación de IVA al arriendo de locales comerciales ubicados dentro de un proyecto inmobiliario

Aplicación de IVA al arriendo de locales comerciales ubicados dentro de un proyecto inmobiliario

Un contribuyente, sociedad anónima dedicada al rubro inmobiliario cuya principal actividad consiste en la adquisición de terrenos y el encargo de construcción de proyectos inmobiliarios consistentes en espacios urbanos, así como la administración y explotación de dichos espacios, realizó una presentación al Servicio de Impuestos Internos (SII), indicando actualmente desarrolla un proyecto inmobiliario que contará con cuatro torres conectadas en un mismo espacio, en las que se instalarán locales comerciales de diversos tamaños, incluyendo espacios para supermercados, un centro gastronómico, espacios culturales, jardines, entre otros.

Para el desarrollo del proyecto, la sociedad ha celebrado contratos individuales de arrendamiento de los locales comerciales, los que incluyen, a su juicio, instalaciones necesarias y suficientes para el desarrollo de su actividad comercial.

En concreto, cada contrato incluye el acceso a instalaciones comunes como montacargas, andén de carga y descarga, baños comunes para los clientes y para el personal de los locales, casino común para todo el personal de los locales, salas de basura, entre otros.

Solicitó al SII ratificar que el arrendamiento de los locales comerciales señalados, se encontrarían gravados con IVA, de conformidad con la letra g) del artículo 8° de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios (LIVS), confirmando que el criterio utilizado en el Oficio N° 1806 de 2022, es aplicable a este caso.

Por medio del Oficio N°3438 del 25 de noviembre de 2022, el Servicio de Impuestos Internos (SII), indicó que la letra g) del artículo 8° de la LIVS grava con IVA, entre otros, el arrendamiento, subarrendamiento, usufructo o cualquiera otra forma de cesión del uso o goce temporal de bienes corporales inmuebles amoblados, inmuebles con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial y de todo tipo de establecimiento de comercio.

Por su parte, el párrafo segundo de la citada letra g) precisa que, para calificar si se trata de un inmueble amoblado o un inmueble con instalaciones o maquinarias que permitan el ejercicio de alguna actividad comercial o industrial se deberá tener presente que los bienes muebles o las instalaciones y maquinarias sean “suficientes” para su uso para habitación u oficina, o para el ejercicio de la actividad industrial o comercial, respectivamente.

Para estos efectos, agrega la misma norma, el SII, mediante resolución, determinará los criterios generales y situaciones que configurarán este hecho gravado, cuestión que se concretó mediante la Resolución Ex. N° 53 de 2021.

Dicha resolución instruye que, tras las modificaciones introducidas por la Ley N° 21.210, se incorporó un elemento de “suficiencia” con la finalidad de establecer un parámetro mínimo para que los respectivos bienes o instalaciones, por sí solos o de modo preponderante, permitan el desarrollo de alguna actividad comercial o industrial al tiempo de celebrarse el contrato de arriendo, aun cuando en el hecho dichas instalaciones o maquinarias no se utilicen o no se ejerza la actividad.

Se debe precisar -añade el Oficio en análisis- que para los efectos de este hecho gravado, no se consideran las instalaciones comunes a toda edificación, excluyéndose aquellas instalaciones necesarias para el funcionamiento de cualquier inmueble, independientemente del destino que este tenga; tales como las instalaciones de luz, agua, alcantarillados, estacionamientos, ascensores, etc. Por otra parte, el uso de determinadas instalaciones comunes a todos los arrendatarios del inmueble respectivo no implica necesariamente que estas tengan la calidad de ser comunes a toda edificación.

Analizando la consulta formulada el Oficio establece que, de acuerdo al artículo tercero del modelo de contrato acompañado, el arrendador da y entrega en arrendamiento al arrendatario, quien lo toma y acepta para sí, el local individualizado (…), así como el uso de las áreas comunes, incluyendo el uso de una serie de instalaciones y equipamientos, tales como montacargas, anden de carga y descarga, bodegas, baños y camarines exclusivos y de uso común, red primaria de extinción de incendios, detección de humos, CTR para conexión de fibra óptica, conexión a energía de emergencia, acometidas de agua potable, acometidas de alcantarillado, acometida de alcantarillado para aguas grasas, surtidor y retorno de agua, inyección de aire fresco, acometida de gas, casino o comedor de uso común para los arrendatarios y salas de basura, entre otros.

A partir de lo expuesto y lo convenido en el artículo tercero del modelo de contrato acompañado por el peticionario, pero sujeto a verificación en las respectivas instancias de fiscalización, puede entenderse que el conjunto de bienes cuyo uso se cede a través del contrato de arrendamiento constituyen instalaciones que permiten de modo preponderante el desarrollo de la actividad comercial, gravándose la operación con IVA en los términos de la letra g) del artículo 8° de la LIVS, siendo aplicable el criterio contenido en el Oficio N° 1806 de 2022.

Fuente: Departamento de Estudios Transtecnia

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